2022年8月30日下午，中南建設(shè)(000961.SZ)舉辦2022年半年度業(yè)績交流會，中南建設(shè)董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

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在行業(yè)整體承壓的大背景下，中南建設(shè)始終堅持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，守住安全經(jīng)營底線。中報顯示，2022年上半年，中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元；有息負(fù)債余額降至511.7億元，較年初下降約18%，年內(nèi)到期債務(wù)僅2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，連續(xù)5年保持正值。

展望后市，陳昱含表示，短期很煎熬，長期有信心，公司上下將臥薪嘗膽，向黎明錚行，專注地產(chǎn)和建筑主業(yè)，挖掘存量盤，繼續(xù)保衛(wèi)現(xiàn)金流安全。

迎難而上，保持定力傳遞市場信心

業(yè)績會上，陳昱含直言公司經(jīng)營規(guī)模顯著收縮。上半年，公司實現(xiàn)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。同時針對市場調(diào)整，公司放慢了施工節(jié)奏，實現(xiàn)新開工面積114.6萬平方米，同比減少78.8%；竣工面積346.1萬平方米，同比減少12.4%。

不過盡管銷售簽約額下滑，經(jīng)營性現(xiàn)金流入減少，但中南建設(shè)圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”的政策導(dǎo)向，全力推進(jìn)保交付工作，承擔(dān)市場主體責(zé)任。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，中南建設(shè)已累計交付57個項目，共計32849套品質(zhì)住宅，位列媒體統(tǒng)計的全行業(yè)交付總量TOP9。與此同時，公司交付滿意度也位居前列，多個項目交付滿意度達(dá)100分。此外，公司針對下半年的交付工作已經(jīng)做好鋪排，預(yù)計將新增交付8.3萬套。

正如對保交付的側(cè)重一樣，降負(fù)債則是中南上半年經(jīng)營發(fā)展中的另一聚焦核心工作。陳昱含坦言，“上半年我們扛過了若干兌付高峰，在境內(nèi)債方面沒有違約，美元債交換要約持續(xù)推進(jìn)”。

今年上半年，中南主動進(jìn)行債務(wù)管理，有息負(fù)債總額從年初的621億大幅下降至六月末的512億，債務(wù)絕對規(guī)模占營業(yè)規(guī)模的比重仍位于行業(yè)最低之列，部分存量融資得以展期，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。截至6月末，公司凈負(fù)債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點。

同時，上半年中南經(jīng)營性現(xiàn)金流入468億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債(含期末應(yīng)付利息)的2.4倍，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年保持正值。這也意味著，公司可動用現(xiàn)金相對充足，短債償付安全能夠保障。據(jù)悉，未來一年公司待償還公開市場債務(wù)共17億元，2022年內(nèi)僅2億元。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)目前正處于深度調(diào)整階段，民營房企實現(xiàn)現(xiàn)金流安全實屬不易。房企整體融資情況尚未明顯回暖的階段，最是考驗房企的韌性和耐力。相比之下，中南建設(shè)已率先獲得新的融資渠道支持，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計可獲得70億元的支持。

陳昱含介紹，公司與華融資產(chǎn)及江蘇資產(chǎn)兩大AMC的合作都在推進(jìn)中，有十余個應(yīng)收款融資項目提交了評審，后續(xù)將視審批情況落地。在各級政府的幫助下，公司和相關(guān)機(jī)構(gòu)都在共同推動，爭取早日突破。

值得一提的是，業(yè)績會上陳昱含特別感謝家鄉(xiāng)政府雪中送炭。據(jù)其介紹，江蘇省、南通市、海門區(qū)各級政府在中南紓困和抗風(fēng)險方面給予了巨大支持。從省政府開始的各級領(lǐng)導(dǎo)親自過問、親自協(xié)調(diào)，快速成立幾大工作專班，落實具體支持舉措；在資產(chǎn)處置、股轉(zhuǎn)出清、債務(wù)展期、欠款清收等多個方面幫助企業(yè)克難攻堅。

盤活存量，抓住機(jī)遇向黎明錚行

陳昱含認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)存在三大突出難點：第一，風(fēng)險從供給傳導(dǎo)至需求，消費能力、意愿和信心嚴(yán)重受挫，各類政策市場響應(yīng)還有限；第二，壓力從融資擴(kuò)展到經(jīng)營，企業(yè)生存狀況還未根本改變；第三，“救行業(yè)、不救企業(yè)，救項目、不救企業(yè)”的導(dǎo)向下，企業(yè)有效的支持還不夠。

例如，在保交付導(dǎo)向下，預(yù)售資金監(jiān)管政策執(zhí)行進(jìn)一步趨嚴(yán)，哪怕銷售回暖，但資金難以統(tǒng)籌，企業(yè)集團(tuán)層面可動用資金進(jìn)一步減少，甚至可能出現(xiàn)越強(qiáng)調(diào)保交付、需要保交付的項目越多的局面。此外，資產(chǎn)處置、股轉(zhuǎn)退出、引入戰(zhàn)投在市場下行期和債務(wù)困局下面臨層層關(guān)卡，要么遠(yuǎn)水不解近渴，要么折價嚴(yán)重，相對于經(jīng)營和融資下滑，貢獻(xiàn)有限。

黎明前的夜往往最為黑暗。面對下半年的行業(yè)形勢，陳昱含相信監(jiān)管層一定會采取積極行動，“因而在此之前，我們必須臥薪嘗膽、向黎明錚行”。

臥薪嘗膽即是挖掘存量盤，面向存量做動作、要業(yè)績。她表示，管理層要帶頭攻堅克難，回到創(chuàng)業(yè)之初吃苦、樸素、務(wù)實、求真的狀態(tài)，把存量項目快速賣出去，把現(xiàn)金拿回來，把房子交好。向黎明錚行即是打贏防御戰(zhàn)，只專注地產(chǎn)和建筑主業(yè)，瘦身出清。陳昱含特別強(qiáng)調(diào)，在公司在現(xiàn)金流進(jìn)一步改善前，不會旁顧其他。

中南建設(shè)董事長陳錦石也表示，行業(yè)當(dāng)前還沒有觸底，“預(yù)計還需要半年到一年的時間”。在政府各級調(diào)控下，將來的房地產(chǎn)市場會更規(guī)范，發(fā)展會更穩(wěn)定。他強(qiáng)調(diào)，中南要穩(wěn)字當(dāng)頭活下來。對于公司目前的轉(zhuǎn)型升級進(jìn)展，他則表示，目前中南最大的成績就是能活下來，能抗風(fēng)險、能防風(fēng)險，把經(jīng)營生產(chǎn)正常化。相信度過難關(guān)之后，公司的管控能力會更強(qiáng)，各項改革也將更到位。

市場人士認(rèn)為，隨著政策持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)行業(yè)溫和修復(fù)，下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇推動的基本面兌現(xiàn)行情。中南建設(shè)在行業(yè)大變局中能平衡安全和發(fā)展，得益于企業(yè)本身穩(wěn)健的基本面以及主動的風(fēng)險管理，伴隨市場逐步恢復(fù)良性循環(huán)，相信其未來盈利能力將逐步得到修復(fù)。