地產(chǎn)行業(yè)雨驟風急，萬科卻未改穩(wěn)健本色。8月30日晚，萬科發(fā)布2023年半年報，實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元。在行業(yè)環(huán)境劇烈動蕩之下，萬科繼續(xù)堅守安全底線，財務(wù)狀況良好，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理質(zhì)量進一步加強，高品質(zhì)項目的穩(wěn)定量產(chǎn)能力提升，上半年已開項目整體投資兌現(xiàn)率達93%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持雙位數(shù)增長，全口徑營業(yè)收入同比提升11.9%。

經(jīng)營性現(xiàn)金流保持為正，現(xiàn)金短債比達2.7倍

2023年以來，行業(yè)的嚴峻形勢遠超預(yù)期。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新開工面積降至近十年來同期最低，上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，全國房屋新開工面積同比下降24.3%；開工面積驟降的背后，是銷售狀況的持續(xù)低迷，百強房企6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力進一步加大。在此背景下，截至8月18日，約有近80家房企披露上半年業(yè)績預(yù)告，其中超過6成預(yù)計虧損，累計總虧損額超千億元。

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行業(yè)環(huán)境的持續(xù)下行，萬科的利潤也不可避免有所下滑。上半年萬科實現(xiàn)凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。從半年報數(shù)據(jù)來看，下滑的原因，主要是由于開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和利潤率的下降。事實上，受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國多地房價出現(xiàn)調(diào)整，萬科境內(nèi)開發(fā)業(yè)務(wù)上半年結(jié)算收入下降了4.5%，稅前結(jié)算毛利率也同比下降了1.6個百分點。萬科總裁祝九勝在6月股東大會上也曾坦言，由于市場的嚴峻性超出預(yù)期，短期內(nèi)利潤難免受影響。

但縱使寒風凜冽，萬科依然保持了一貫的健康財務(wù)狀況和難能可貴的安全韌性。作為業(yè)內(nèi)穩(wěn)健經(jīng)營的代表，萬科始終保持著安全健康的現(xiàn)金流狀態(tài)，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。在近兩年房地產(chǎn)市場信心極其脆弱的環(huán)境下，萬科是為數(shù)不多依然還能完全依靠自身信用在公開市場融資的企業(yè)，從去年至今，萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億，居行業(yè)第一梯隊。同時，萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的財務(wù)狀況也讓萬科獲得評級機構(gòu)認可，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品力明顯提升上半年已開項目投資兌現(xiàn)度達93%

2023年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積1297萬平方米，銷售金額2039.4億元，銷售回款和銷售金額總量相當，繼續(xù)保持了一貫的高回款效率。

行業(yè)由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，產(chǎn)品力是未來企業(yè)最關(guān)鍵的競爭力之一，萬科持續(xù)推動產(chǎn)品系列化和標準化，提升高品質(zhì)項目的穩(wěn)定量產(chǎn)能力。通過強化產(chǎn)品線建設(shè)，萬科加快了成熟穩(wěn)定產(chǎn)品模型的推廣應(yīng)用，以“拾系”產(chǎn)品為例，目前已在寧波、南京、蘇州、合肥等多個城市落地應(yīng)用，其中合肥“朗拾”實現(xiàn)取證去化率100%，蘇州“朗拾”首開239套全部售罄，現(xiàn)金流9個月回正。為給客戶交付更滿意的房屋，萬科也在持續(xù)優(yōu)化交付過程的服務(wù)，上半年在53個城市組織了9939場質(zhì)量共建，邀請了5.8萬戶客戶走進工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點的查驗，并在交付階段推進房產(chǎn)證的辦理提效，８３個項目的客戶在收房現(xiàn)場拿到房產(chǎn)證，進一步鞏固了消費者對萬科的信賴，截至6月底，萬科共計實現(xiàn)了超過9.2萬套住宅的平穩(wěn)交付。

與此同時，萬科進一步改善開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理水平，投資質(zhì)量提升，存貨去化加速，上半年已開項目整體投資兌現(xiàn)率達93%，年初庫存去化率同比提升8個百分點。今年以來，萬科堅持高質(zhì)量投資，聚焦市場和客戶基數(shù)好、操盤團隊能力強、財務(wù)指標優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目32個，項目總地價718.6億元，投資金額中，一二線城市占比100%。投資質(zhì)量的提升和庫存去化的加快，也推動了萬科開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的轉(zhuǎn)好。

經(jīng)營服務(wù)賽道鞏固先發(fā)優(yōu)勢，為公司長期價值提供新來源

擁有業(yè)內(nèi)最全轉(zhuǎn)型賽道布局的萬科，在鞏固提升開發(fā)業(yè)務(wù)能力的同時，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)2023年上半年也保持了良好的增長態(tài)勢，實現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元，同比增長12.2%。萬物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，同時蝶城戰(zhàn)略進一步推進，上半年蝶城內(nèi)新增在管項目個數(shù)188個，并推進150個蝶城供應(yīng)鏈改造，覆蓋超過1000個住宅項目。受益于蝶城供應(yīng)鏈改造，萬物云基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)毛利率提升4個百分點。

物流業(yè)務(wù)綜合實力穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。萬緯物流上半年實現(xiàn)營收19.5億元，同比增長17.0%，其中冷鏈業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，營收同比增長30.3%。萬緯繼續(xù)保持著行業(yè)領(lǐng)先的出租率，高標庫穩(wěn)定期出租率為85%，冷鏈穩(wěn)定期使用率為79%。

長租業(yè)務(wù)繼續(xù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。萬科泊寓上半年租實現(xiàn)營收16.4億元，同比增長10.6%。業(yè)務(wù)布局全國34個城市，共運營管理租賃住房22.5萬間，累計開業(yè)17.39萬間，出租率達到95.9%。同時，泊寓積極響應(yīng)國家納保政策，截至報告期末，在北京、天津、深圳等19個城市，為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年營收43億元，同比增長7.3%，其中印力管理的商業(yè)項目整體出租率進一步提升至94.7%，銷售額同比增長28%。截至上半年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計開業(yè)203個商業(yè)項目，公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進展，年初地產(chǎn)區(qū)域BG委托印力管理的34個項目，上半年銷售額同比提升29%。

未來，隨著行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，市場對經(jīng)營性不動產(chǎn)的認知將逐步改變，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢也將開始顯現(xiàn)。未來，伴隨物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金等推進，經(jīng)營性不動產(chǎn)逐步實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也有望進一步提速，為公司的長期價值增長提供新的來源。

業(yè)內(nèi)人士認為，2023年地產(chǎn)困境加劇，各類利好刺激下，市場悲觀情緒卻未見好轉(zhuǎn)，再疊加近期新一輪房企違約風波，行業(yè)信心前所未有的低迷。時至今日，隨著越來越多曾經(jīng)快速擴張的房企陷入危機，行業(yè)發(fā)展模式面臨全方位重構(gòu)，對于房企的衡量標準也在重新定義——以增長論英雄的時代走到盡頭，市場遠超預(yù)期的深度調(diào)整、房屋居住屬性的回歸、城市和客戶需求的多樣化，決定了企業(yè)的抗風險能力、產(chǎn)品能力和開發(fā)運營服務(wù)的綜合能力，才是新時期的核心競爭力。行業(yè)風雨飄搖下，萬科仍能同時實現(xiàn)財務(wù)一如既往的安全健康、住宅產(chǎn)品力的顯著提升和經(jīng)營服務(wù)賽道的持續(xù)領(lǐng)跑，實為不易。