今年8月，被流言中傷的龍湖打了一個(gè)漂亮的反擊戰(zhàn)，澄清傳言、增發(fā)新股、安撫投資者，一套組合拳下來(lái)，公司股價(jià)7日后回升至做空前的水平。這是近兩年來(lái)鮮少擊敗空頭的民營(yíng)房企，在當(dāng)下市場(chǎng)恐慌情緒的錯(cuò)殺中，即便是有著國(guó)資背景的房企也難免波及。

(相關(guān)資料圖)

例如金地，10月24日晚間，公司針對(duì)近期市場(chǎng)傳言做出澄清，而股價(jià)卻未能止住跌勢(shì)。26日，其以8.62元的價(jià)格高開(kāi)，但開(kāi)盤后便開(kāi)始走低，期間一度下探至8.22元，創(chuàng)造了近一年來(lái)的新低。截至當(dāng)日收盤，公司股價(jià)定格在8.35元，跌幅2.91%。

自7月下旬被下調(diào)評(píng)級(jí)、遭遇股債雙殺后，金地一直奔走在安撫市場(chǎng)的路上，其主動(dòng)披露經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況、回購(gòu)債券，以期提振市場(chǎng)信心。

01

再反擊

從公開(kāi)近期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況到澄清流言，金地在不到一周的時(shí)間里進(jìn)行了兩次“反擊”，意在向市場(chǎng)傳遞信心。

10月22日前后，關(guān)于金地旗下公司涉及非標(biāo)融資展期、表外信托融資等信息在網(wǎng)上流傳。24日晚間，該公司發(fā)布了一則澄清公告，對(duì)上述流言予以否認(rèn)，并強(qiáng)調(diào)將保留追究相關(guān)制造和傳播謠言人員法律責(zé)任的權(quán)利。

“非標(biāo)融資展期”的傳言主要涉及金地北京區(qū)域地產(chǎn)下屬公司北京金地格林物業(yè)管理有限公司(下稱“北京金地格林物業(yè)”)。根據(jù)中登網(wǎng)信息，該公司于近期出現(xiàn)了幾筆應(yīng)收賬款融資的展期，擔(dān)保權(quán)人均為深圳前海聯(lián)易融商業(yè)保理有限公司。

按金地所言，這一情況是由第三方開(kāi)發(fā)商所操作的反向保理融資，與北京金地格林物業(yè)無(wú)關(guān)。作為物業(yè)服務(wù)提供方，北京金地格林物業(yè)向北京京雁置業(yè)和北京北科置地(均與金地及子公司無(wú)任何股權(quán)關(guān)系)提供物業(yè)服務(wù)，上述開(kāi)發(fā)商通過(guò)供應(yīng)鏈融資方式向北京金地格林物業(yè)支付服務(wù)費(fèi)款項(xiàng)，為該供應(yīng)鏈融資的唯一償債義務(wù)人。

傳言中關(guān)于華鑫信托、光大信托、浙金信托及穩(wěn)投系列合伙企業(yè)為金地表外項(xiàng)目提供信托借款一事亦嚴(yán)重失實(shí)，上述信托機(jī)構(gòu)均為金地按照員工跟投制度組織員工進(jìn)行項(xiàng)目跟投的跟投實(shí)體，與所謂的“信托借款”沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)。

而所謂的財(cái)務(wù)資助則是誤讀。今年5月，首開(kāi)股份披露了一則財(cái)務(wù)資助公告，被資助的對(duì)象之一是北京金地持股98.5%的北京鑫遠(yuǎn)嘉業(yè)，金額1.25億元。由于首開(kāi)股份未持有該公司股權(quán)，該操作被質(zhì)疑為“明股實(shí)債”。

不過(guò)雖然未持有股權(quán)，但北京鑫遠(yuǎn)嘉業(yè)與首開(kāi)股份皆為北京金開(kāi)旭泰地產(chǎn)持股25%的股東。該公司的另外兩個(gè)股東為北京盛智房地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)，二者持股比例均為25%，它們的身影亦出現(xiàn)在首開(kāi)股份的那份財(cái)務(wù)資助對(duì)象名單中，金額均為1.25億元。

首開(kāi)股份在公告中提及，公司控股項(xiàng)目公司向其少數(shù)股東提供財(cái)務(wù)資助，是在項(xiàng)目銷售情況順利但未達(dá)到利潤(rùn)分配條件情況下，在保證項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)資金需求的前提下，對(duì)項(xiàng)目公司股東提供的借款，且對(duì)各方股東按持股比例予以資助，有助于提高資金使用效率，增加項(xiàng)目公司收益。

然而市場(chǎng)對(duì)這一系列的解釋說(shuō)明似乎并不買賬，澄清公告發(fā)布的第二天，即10月25日，金地以4.02%的跌幅收盤，26日繼續(xù)下跌2.91%。

02

“示范生”也有煩惱

有聲音認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)金地存疑的一個(gè)原因是公開(kāi)市場(chǎng)的融資停滯。今年2月后，該公司便再無(wú)相關(guān)融資動(dòng)作，即使入選中債增擔(dān)保的首批試點(diǎn)房企，其在發(fā)債上依然顯得意興闌珊。

信息顯示，8月19日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召集多家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，探討通過(guò)中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，首批試點(diǎn)企業(yè)就包括金地。截至10月20日，龍湖、碧桂園、旭輝、新城控股、美的置業(yè)、卓越商管六家企業(yè)在增信支持下成功發(fā)債融資，平均票面利率約3.3%。

上述利率明顯低于金地的平均融資成本。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，截至6月末，該公司2022年債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.54%。

今年2月23日，金地發(fā)行了一筆規(guī)模17億元的中期票據(jù)，期限3年，利率為3.58%；7月26日，其成功設(shè)立了“中金--金地廣場(chǎng)一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為旗下港股上市公司金地商置位于上海的九亭金地廣場(chǎng)以及北京的搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈，發(fā)行規(guī)模17億元，利率為4.8%，期限18年。

也有人認(rèn)為，不積極融資是因?yàn)榻鸬貙?duì)資金的渴求度并不高。截至9月末，該公司的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元，其中2022年獲得新增授信額度超過(guò)200億元。

且截至6月末，其擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約634.42億元，對(duì)應(yīng)短期借款約26.9億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債393.78億元，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.38倍。但有一個(gè)問(wèn)題是，除了上述借款外，金地還擁有一年內(nèi)到期的應(yīng)付賬款約358.18億元，為公司應(yīng)付建筑工程款及土地價(jià)款。

與融資的態(tài)度不同，金地今年完成了多筆債務(wù)的兌付。譬如6月，其兌付了一筆本息合計(jì)2.57億美元的境外債；7月5日完成中期票據(jù)"17金地MTN001"的本息兌付，金額15.76億元；7月13日完成"17金地01"和"17金地02"兩筆共計(jì)41.63億元的公司債券本息兌付……

目前，金地共兌付了公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元，年內(nèi)已無(wú)到期債券。同時(shí)截至10月14日，其子公司深圳市金地建材有限公司購(gòu)買“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”、“20金地01”、“21金地01”、“21金地03”合計(jì)約231萬(wàn)張債券，累計(jì)金額約1.6億元。

頻繁的償債支出是穆迪下調(diào)其評(píng)級(jí)的原因之一。9月5日，穆迪確認(rèn)金地集團(tuán)“Ba2”公司家族評(píng)級(jí)以及全資子公司輝煌商務(wù)有限公司“Ba3”公司家族評(píng)級(jí)，展望調(diào)整為“負(fù)面”。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，金地的合同銷售額低于預(yù)期，同時(shí)公開(kāi)市場(chǎng)融資渠道減弱，降低了其財(cái)務(wù)靈活性，“隨著時(shí)間推移，其使用內(nèi)部資源償還到期債務(wù)可能會(huì)繼續(xù)減少其流動(dòng)性緩沖”。

行業(yè)期盼這家示范房企這次能走出困境。

記者吳典

編輯左宇