近日，金地集團債券恐慌性拋售愈演愈烈。

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異動

(資料圖片僅供參考)

10月18日，據上交所披露，金地集團(600383.SH)“21金地03”交易出現異常波動，二次盤中臨時停牌。

同時，金地集團的多只境內債券也出現了大幅波動，其中“21金地01”跌超20%盤中臨停；“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

此前，10月17日金地集團美元債劇烈下挫，其24年8月到期的美元債暴跌14美分至40/44附近，引發市場關注。

《小債看市》統計，目前金地集團存續境內債券31只，存續規模415.01億元，其中一年內債券到期規模有155.72億元，公司面臨集中兌付壓力較大。　　

未來償債現金流

在離岸債券方面，金地集團僅存續1只美元債，存續規模4.8億美元，將于2024年8月12日到期。

據最新評級報告，金地集團和相關債項信用等級為AAA，評級展望“穩定”，信用資質良好。

公開資料顯示，年內金地集團已完成多筆境內外公開市場到期債券的兌付。　　

然而，在融資方面，今年以來金地集團僅在2月份發行一筆17億中票，以及7月旗下金地商置(00535.HK)設立的一筆17億元資產支持專項計劃，此外再無融資。

今年上半年，金地集團籌資性現金流凈額為凈流出狀態，凈流出52.76億元，公司再融資壓力較大。

或是市場對金地集團融資和償債能力的擔憂，其債券連日來才出現劇烈波動。

02

再融資壓力大

據官網介紹，金地集團1988年初創于深圳，2001年在上交所上市，現已發展成為一家以房地產開發為主營業務、相關多元業務全面發展的綜合型上市公司。

金地集團業務涵蓋房地產開發、商用地產及產業園鎮開發運營、房地產金融、智慧服務、體育產業運營、家裝產業、代建產業、教育產業等。　　

金地集團官網

從股權結構看，富德生命人壽保險股份有限公司合計持有金地集團29.84%的股本為第一大股東，公司無控股股東和實際控制人。

2017年，金地集團提出了“三年內沖擊2000億元銷售目標”的口號，合約銷售額在2019年達到2106億元。

今年前9個月，金地集團累計實現簽約金額1630.8億元，同比下降28.69%。

據克而瑞數據，2022年前9個月金地集團以1538.5億操盤金額位居房企第8名；以653.6萬平方米操盤面積排第12位，屬于TOP10大型房企。　　

克而瑞數據

2022年上半年，金地集團新增地塊11幅，其中除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲中均位于一二線城市。

截止2022年6月30日，金地集團總土地儲備約6193萬平方米，同比下降8%，權益土地儲備約2840萬平方米，土儲權益為46%。

據半年報顯示，2022年上半年金地集團實現營業收入281.12億元，同比下降18%；實現歸母凈利潤19.65億元，同比增長7.68%。

金地集團業績看似上漲，主要因為其2021年同期凈利潤大幅下滑。　　

歸母凈利潤

同時，主要由于結轉較多高毛利項目，金地集團盈利能力也有所恢復。2022年上半年公司整體毛利率21.98%，凈利率12.08%。

截至2022年中，金地集團總資產為4653.56億元，總負債3536.84億元，凈資產1116.71億元，資產負債率76%。

近年來，隨著規模擴張，金地集團的財務杠桿不斷攀升，其杠桿風險需警惕。　　

財務杠桿水平

在“三道紅線”方面，截至2022年6月30日，金地集團剔除預收款的資產負債率達66.9%，現金短債比1.55，凈負債率為58.7%，維持綠檔。

《小債看市》分析債務結構發現，金地集團主要以流動負債為主，占總負債比為72.5%。

截至相同報告期，金地集團流動負債有2564.89億元，主要為其他應付款和應付賬款，其一年內到期的短期負債有420.67億元。

而相較于短債規模，金地集團流動性尚可，其賬上貨幣資金有647.98億元，除去受限資產可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2022年6月末，金地集團銀行授信額度為2532億元，未使用授信額度還有1614億，可以看出其財務彈性良好。　　

銀行授信

在負債方面，金地集團還有非流動負債971.95億元，主要為長期借款和應付債券，其長期有息負債合計870.96億元。

整體來看，金地集團剛性負債規模高達1291.63億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為37%。

從償債能力指標上來分析，近年來金地集團的流動比率、速動比率和長期償債能力指標均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

從償債資金來源看，金地集團主要依賴于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團還通過應收賬款，定增及股權質押等方式融資。

其中，金地集團銀行借款占比超5成，公開市場融資占比超4成。

在現金流方面，由于對聯合營項目投資規模增加，金地集團投資活動現金流持續大規模凈流出，今年上半年該指標為-20.05億元。

值得注意的是，今年上半年金地集團籌資性現金流凈額也為凈流出狀態，凈流出52.76億元，公司再融資壓力較大。

另外，《小債看市》注意到近年來金地集團有以下三項財務指標增長較快、占比較高，需要特別關注：

第一、存貨規模高企；

截至今年二季末，金地集團存貨高達1895.11億元，不僅未來面臨一定去化壓力，而且部分項目有減值風險。

第二、其他應收款增長較快；

近年來，金地集團其他應收款快速增長，截至今年二季末該項指標為907.71億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風險。

第三、少數股東權益大幅增長；

近年來，金地集團少數股東權益增加較快，今年二季末已達到496.78億元，占所有者權益的44%；而其少數股東損益不增反降，規模較2021年末腰斬，少數股東權益與少數股東損益不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

另外，金地集團合作開發規模較大，長期股權投資規模及投資收益規模較大，有一定的經營管理風險及合作方風險。

總的來看，金地集團籌資性現金流出現凈流出，公司再融資壓力較大；存貨高企，面臨一定去化壓力和減值風險；少數股東權益大幅增長，存在一定“明股實債”嫌疑。

03

掉隊的“四大天王”

1988年，金地集團的前身深圳市上步區工業村建設服務公司，由深圳市福田區國資局發起成立。

1993年，金地開始經營房地產業務，三年后深圳市福田區國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達康有限公司，深圳市方興達建筑工程有限公司以及金地實業開發總公司工會，發起設立金地集團。

2001年，金地集團登陸資本市場后，被譽為地產界“招保萬金”四大房企之一，一時風光無兩。　　

但是，2006年以后由于受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等因素影響，金地集團在近十年的時間里規模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。

2010年，金地提出了“一體兩翼”的發展戰略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置，大力發展商業地產領域，建立海外融資平臺。

2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內沖擊2000億元”的銷售目標。　　

此后，金地一改往日穩健的經營風格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。

2015至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。

同期，金地集團銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。

值得注意的是，金地集團一直偏愛于和其他房企合作開發項目，所以權益銷售額不高。

2015-2019年，金地集團權益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。

雖然合作開發模式具有優勢互補、分攤風險、共享資源等特點，但其權益占比偏低，只能讓金地在行業銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動其業績顯著提升。

2016-2019年間，金地集團凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規模的高速增長，并未帶動利潤增長。

如今，在行業劇震之下，金地雖是為數不多的“示范性房企”，但其債務高企、再融資壓力大等問題如達摩克利斯之劍高懸于頭頂。