去年，廈門最大的國企開發(fā)商——建發(fā)房產(chǎn)的一把手莊躍凱，落馬被查了。

那些年，建發(fā)在全國各地攻城拔寨，拍了不少高價(jià)地。

(資料圖)

如今，這些高價(jià)地還在吞噬建發(fā)的利潤，短時(shí)間內(nèi)，難以消化掉。

今年上半年，建發(fā)的銷售額，滾到了1200多億，行業(yè)排名前十。

從前拿地開發(fā)的項(xiàng)目，開始陸續(xù)結(jié)算了——

上半年，建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入329億，增長了四分之一。

但利潤少得可憐，只有16億左右。

而其中歸屬于股東的凈利潤，還不到3個(gè)億，又跌了六成。

也就是說，建發(fā)的這些開發(fā)項(xiàng)目——

每一百塊錢的收入，落到股東手上的，還不到一塊錢。

無論是銷售規(guī)模、行業(yè)排名，還是營收體量，建發(fā)都算得上一家大國企開發(fā)商。

但這兩年，它從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上賺的錢，越來越少。

作為廈門市最大的國企，在世界五百強(qiáng)榜單上，建發(fā)集團(tuán)排到了第69位。

建發(fā)集團(tuán)的業(yè)務(wù)很多，但最主要的兩塊業(yè)務(wù)，是大宗商品貿(mào)易、房地產(chǎn)。

它把這兩塊業(yè)務(wù)打包，在A股上市——建發(fā)股份。

從上市公司的業(yè)務(wù)協(xié)同來說，這兩塊業(yè)務(wù)的互補(bǔ)性很強(qiáng)——

大宗商品的利潤很薄，但能做大營收，又有龐大的現(xiàn)金流。

背靠國企信用、營收規(guī)模，以及大宗商品的現(xiàn)金流，通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺利潤。

其實(shí)，簡單來說——

大宗業(yè)務(wù)跑收入、現(xiàn)金流，靠房地產(chǎn)來賺錢。

建發(fā)不需要把房地產(chǎn)做得很大，但一定要賺錢。

結(jié)果，現(xiàn)在剛好弄反了——

房地產(chǎn)的銷售規(guī)模、營收體量搞得很大，卻不怎么賺錢。

上半年，A股上市的建發(fā)股份，總收入逾3800億。

其中，大宗業(yè)務(wù)的收入，就有3500億，占比九成以上。

盡管營收規(guī)模很大，但利潤確實(shí)很薄——

大約19個(gè)多億的凈利潤，大宗業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了不到17個(gè)億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不到3個(gè)億。

兩年前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占建發(fā)的收入比重，只有一成左右。

但建發(fā)大約七成的利潤，來自房地產(chǎn)。

現(xiàn)在，建發(fā)結(jié)算的開發(fā)項(xiàng)目，毛利率已經(jīng)降到了15%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，這屬于很低的水平了。

十一弟看了下，到上半年，建發(fā)對上百個(gè)項(xiàng)目，計(jì)提了將近六十億減值。

建發(fā)把大宗業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)打包上市，這個(gè)模式還得維持下去。

以前激進(jìn)拿的高價(jià)地，賺不到錢，甚至賠錢了。

現(xiàn)在就需要重新拿地，靠更賺錢的項(xiàng)目，填補(bǔ)虧空，以圖將來。

今年上半年，建發(fā)拍地的力度，絲毫不減——

它的半年銷售額，賣了1200多億，又花了700多億來拿地，投資強(qiáng)度大約六成左右。

而且，在拿地手段上，玩出了花樣，也更激進(jìn)——

馬甲拍地。

到上半年，建發(fā)向一家名為“福州匯成佰悅投資有限公司”的企業(yè)，拆借了44個(gè)多億資金。

匯成佰悅的大股東，是匯成世紀(jì)集團(tuán)，背后的老板是薛葉光。

薛葉光是澳大利亞的華人僑商，很低調(diào)，但很有背景。

他在國內(nèi)的地產(chǎn)生意，主要跟在建發(fā)身后，已經(jīng)合作了不少項(xiàng)目。

這兩年，建發(fā)在拿地的時(shí)候，匯成世紀(jì)集團(tuán)就變成了陪跑的馬甲。

十一弟做了個(gè)統(tǒng)計(jì)，僅在今年上半年——

由匯成佰悅的兩家子公司出面，就在寧波、杭州、南昌連拿了三塊地，總地價(jià)超過了39億。

匯成佰悅拍下土地之后，立馬引入了建發(fā)，并由其操盤開發(fā)。

這三塊地，已經(jīng)被開發(fā)成了寧波建發(fā)·璞云、杭州建發(fā)·云熙、南昌建發(fā)·朗云。

今年，建發(fā)參與報(bào)名的不少搖號地塊，匯成佰悅都在跟著陪跑，大大提高了拿地概率。

一個(gè)拍地馬甲還不夠，薛葉光老鄉(xiāng)控制的另一家企業(yè)——

福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也加入進(jìn)來了。

目前，建發(fā)名下至少有五個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，與匯成佰悅、福建雄旺捆綁在了一起。

今年上半年，北京出讓的最火爆的一塊地，就是由福建雄旺出面拍下的。

作為一個(gè)拍地馬甲，福建雄旺拿地后不久，就把股權(quán)質(zhì)押給了建發(fā)。

這塊地，也是建發(fā)、匯成佰悅、福建雄旺捆綁在一起，由建發(fā)操盤，被開發(fā)成了北京建發(fā)·觀云。

不過，一直到現(xiàn)在，這個(gè)項(xiàng)目還沒有出現(xiàn)在建發(fā)的財(cái)務(wù)報(bào)表里。

這也意味著——

建發(fā)在上半年的拿地支出，實(shí)際要比在報(bào)表里看到的更多。

但其中一些地塊，被建發(fā)藏起來了。

廈門最大的國企開發(fā)商，賺錢越來越少，騷操作倒是越來越多。