除了經營面布局良好外，華潤置地的流動性也較為穩健。

圖/網絡

近年來，中國房地產行業市場增速逐步放緩，規模逐漸見頂，行業進入存量競爭甚至減量競爭的時代。

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相比其他房企在描述2022年時“哀嚎遍野”的景象，華潤置地僅簡單地描述了去年行業發展的進展情況，沒有過多用修飾詞感慨過去一年的悲慘。

其之所以這么淡定，與公司優于其他房企的業績表現有不小的關系。

雖然華瑞置地去年營利雙降，但仍在盈利；毛利雖然不斷下滑，但仍保持20%以上，這在行業中算是不錯的了。

要知道，去年經過寒冬的“洗禮”后，房地產行業整體下行，業績普遍下滑虧損，規模賽急剎車后，超千億規模的房企減少了一半，僅剩20家，華潤置地明顯位居其一。

在其他房企減少拿地、保障資金流的背景下，華潤置地雖然沒有像保利發展一樣喊出了“進三爭一”的口號，也沒有像招商蛇口一樣立下“3年內躋身五強”的目標，但從其拿地力度不減的動作中可以看出，公司“彎道超車”的企圖明顯。

雖然華潤置地尚存一些償債風險，但其流動性在行業中也屬于較為穩健的一類，如今行業已有回暖之勢，其集中于一二線的土地更深受回暖趨勢籠罩，這也代表，華潤置地或能先其他房企一步擺脫“余寒”。

【業績下滑，毛利率下降】

2022全年，華潤置地總營收為2070.6億元，同比小幅下降2.4%。

其中，開發物業(主要即房地產開發業務)營業額為1761.6億元，同比下降4.2%；投資物業(包括酒店經營)營業額為170.2億元，同比降2.4%，如剔除租金減免影響，營業額192.6億元，同比增長10.5%。

利潤方面，公司扣除投資物業重估增值后的核心股東應占溢利人民幣270.0億元，同比增長1.5%；計入投資物業重估增值后的股東應占溢利人民幣280.9億元，同比下降13.3%。

整體而言，華潤置地2022年全年營利雙降，且公司歸母凈利潤也是17年以來首次下降。

不過，和行業中其他房企相比，華潤置地的表現簡直是可圈可點，畢竟在虧損遍地的行業中，好歹華潤置地盈利了，還躍居行業的“利潤之王”。

但這也可以看出，行業在2022年寒氣籠罩下，即便是含著金鑰匙的華潤置地，也逃不過業績下滑的命運。

不過比起業績下滑，華潤置地的核心盈利能力的走低或許更加引人關注。

數據顯示，華潤置地2017年至2022年的毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%、26.97%、26.2%。

可以明顯看出，公司在2018年達到毛利率高峰后，就開始了下坡路。

對于毛利率下滑的情況，華潤置地在2022年度業績會上回應稱，“華潤置地綜合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的項目不代表長期情況，2023年會提高2%—3%。”

在更早之前，華潤置地總裁李欣曾直言表示：“未來預計行業毛利率會回歸到20%以上，但已經回不到過去30%甚至更高的狀態了。”

市場中也有聲音認為，房地產行業高杠桿的暴利的時代或一去不回。

當然，和行業中毛利率下滑至個位數的房企相比，比如中梁控股、遠洋集團、新城控股等房企，華潤置地仍保持20%以上的毛利率在行業中也算是佳績。

【逆勢拿地，土地集中于高能城市】

在剛剛過去的2022年，房企銷售額普遍下滑。

據克而瑞數據顯示，行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6％。

年報中，2022年華潤置地實現簽約額2013.3億元，同比下降4.6%，目標算是實現了一半；簽約面積1425萬平方米，同比下降18.8%。

對比而言，華潤置地銷售的下滑遠低于行業均值。

在克而瑞的榜單中，其排名同比上升5名，位列全國第4位，僅次于碧桂園、保利、萬科。

然而，在行業下行，其他房企紛紛減少拿地保命為先的背景下，華潤置地反而謀劃著彎道超車。

數據顯示，2022年，華潤置地新獲取了71個項目，比2021年還多了10個；總拿地金額達1442億元。據中指研究院的數據，華潤升至拿地榜單第一名。

實際上，進入2023年，華潤置地的拿地態勢依舊猛烈，今年前2個月，其權益拿地金額103億元，位列行業第一，是第二名越秀地產的近兩倍。

從新增地塊分布看，華潤置地新增投資主要集中在一二線城市，占比達92%，總可售貨值占比達90%。

“我們把握了核心城市優質項目的機會，去年在北京、成都、深圳等核心城市補充了不錯的優質土儲。”謝驥表示，這些投資項目穩定性、安全性都比較高，且去年獲取的項目有一半已經兌現開盤，基本實現了預期的回報，對2023年的業績增長也起到了非常積極的支撐作用。

李于寧表示：由于內城土地有限，未來也不可能出現大規模再造，核心區的優質住宅注定將快速進入存量時代。核心優質新房項目更為稀缺，也就保證了它們的絕對價值。

要知道，如今行業已有回暖之勢，其中一線城市和高能級的二線城市市場比較穩定，一些相對能級比較弱的城市仍在繼續承壓。

這表示，土地集中于一二線城市的華潤置地在這波回暖中或能先一步恢復元氣。

【流動性穩健，但風險尚存】

除了經營面布局良好外，華潤置地的流動性也較為穩健。

在目前發布了年報的房企中，大部分都處于流動性緊張的狀態。

相比之下，華潤置地的各項指標都可堪為行業標桿。

數據顯示，2022年，華瑞置地的總負債規模有7396億元，相比2021年的6577億元上漲了12.45%。但由于總資產也有所上漲，所以公司的資產負債率不僅沒有上升，還出現了微降，從69.25%降至68.4%，其總有息負債率40.2%，凈有息負債率38.8%；三道紅線指標穩居綠檔。

其實，據數據顯示，2022年華潤置地以公司債、中期票據及資產支持專項計劃等方式，合計融資391億元。

受益于央企背景和穩定經營，其借錢成本較低，年末加權平均融資成本僅3.75%。

流動性上，公司一年內到期的票據為89.06億元，短期借款523.4億，合計短債規模612.46億元。

截至2022年末，華潤置地在手現金及現金等價物975億元，完全足以覆蓋短債。

不過，公司尚有經營性負債1409億元，若加上這一項，華潤置地的償債風險劇增。

3月31日，惠譽發布評級報告稱，華潤置地2022年財務指標仍支撐其評級。惠譽表示，華潤置地(BBB+/穩定)2022年的財務指標仍保持穩健，杠桿率溫和攀升，但仍在預期之內。

惠譽估計，2022年華潤置地以凈債務與凈物業資產比衡量的杠桿率從2021年的23%升至29%，主要是由于銷售疲軟以及在投資物業和新購土地方面的持續資本支出。杠桿率的升幅仍在惠譽預期之內，且低于35%的負面評級行動觸發閾值。

華潤置地的整體表現在行業中是不錯的，其流動性和身為央企的融資便利也足以支持公司逆勢拿地、彎道超車，集中于高能城市的土儲也讓其先一步置身于回暖流中，可見華潤置地或能先一步擺脫“余寒”。