9月15日，穆迪再次下調(diào)德信中國(guó)公司家族評(píng)級(jí)，從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，展望為負(fù)面。

【資料圖】

早在今年4月，穆迪就已將德信中國(guó)公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“B3”，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”。

而在更早之前，2021年11月，另一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普也將德信中國(guó)信用等級(jí)下調(diào)至“B-”，列入負(fù)面信用觀察名單。

對(duì)于這次進(jìn)一步下調(diào)德信中國(guó)評(píng)級(jí)，穆迪解釋稱，由于未來6-12個(gè)月德信中國(guó)有大量債務(wù)到期且流動(dòng)性疲弱，其再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。在資金緊張的情況下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

德信中國(guó)是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”，過去以激進(jìn)擴(kuò)張著稱。但自2021年以來，隨著樓市劇烈調(diào)整，曾經(jīng)熱衷于“高周轉(zhuǎn)”的房企相繼暴雷，德信中國(guó)也正面臨著銷售腰斬，業(yè)績(jī)大幅下滑，債務(wù)壓頂?shù)睦Ь帧?/p>

評(píng)級(jí)再遭下調(diào)短期債務(wù)承壓

在評(píng)級(jí)報(bào)告中，穆迪指出，德信中國(guó)在未來6-12個(gè)月將有大量債務(wù)到期，其中包括于2022年12月到期的3.48億美元離岸債券。穆迪認(rèn)為，德信中國(guó)現(xiàn)有的現(xiàn)金加上經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，將不足以覆蓋在此期間所有到期債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，德信中國(guó)計(jì)息負(fù)債約為237.06億元，較2021年12月31日下降21.9%，其中一年內(nèi)須償還的短債約為105.02億元。

短債規(guī)模在下降的同時(shí)，德信中國(guó)手上的現(xiàn)金也大幅減少。截至今年6月底，德信中國(guó)的無限制現(xiàn)金余額從2021年底的161億元人民幣大幅下降至106億元人民幣，主要是由公司使用內(nèi)部現(xiàn)金資源償還了大部分到期債務(wù)所致。

截至目前，德信中國(guó)的現(xiàn)金勉強(qiáng)可以覆蓋短債，現(xiàn)金短債比為1.02，但已快踩到“三道紅線”。

從整體負(fù)債情況看，截至6月底，德信中國(guó)德總資產(chǎn)規(guī)模為1167.36億元，其中負(fù)債合計(jì)939.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.50%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.1%，凈負(fù)債率為57.1%，“三道紅線”均尚處于綠檔。

若是樓市如往常一樣火爆，德信中國(guó)化解債務(wù)或許并無難度。但自去年下半年以來，樓市陷入深度調(diào)整，房企銷售普遍腰斬了。

2021年下半年開始德信中國(guó)的銷售額持續(xù)下降，全年實(shí)現(xiàn)銷售739.8億元，同比增長(zhǎng)16.4%，但未完成800億目標(biāo)銷售。今年上半年，德行中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額193.8億元，銷售面積103.7萬平方米，分別同比下降55.0%和49.7%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企收縮50.7%的平均水平。

最新披露德數(shù)據(jù)顯示，德信中國(guó)今年前8月，實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額251.1億元，累計(jì)合約銷售面積約138萬平方米，7、8月的銷售金額僅為30億元左右，低于其上半年的平均表現(xiàn)水平，銷售進(jìn)一步下滑，并未見回暖。

反應(yīng)到業(yè)績(jī)指標(biāo)上，今年上半年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入102.5億元，較去年同期下降22%，毛利潤(rùn)為12.7億元，同比減少55%，毛利率為12.4%，同比下滑9.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)利潤(rùn)為9.04億元，同比下降34.4%。

穆迪評(píng)級(jí)報(bào)告預(yù)計(jì)，在經(jīng)營(yíng)和融資條件面臨挑戰(zhàn)的情況下，德信中國(guó)2022年的合同銷售額將同比下降約50%至370億元人民幣左右，這將進(jìn)一步限制其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和流動(dòng)性。

重倉(cāng)二三四線城市項(xiàng)目去化面臨挑戰(zhàn)

德信中國(guó)前身德信地產(chǎn)1995年成立于浙江湖州市德清縣，2005年才將總部遷至杭州，開始全國(guó)化擴(kuò)張。但至今，德信布局仍以浙江為主，項(xiàng)目主要集中二三四五線城市。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，德信在全國(guó)27個(gè)核心城市共運(yùn)營(yíng)154個(gè)項(xiàng)目，期末總土儲(chǔ)約為1746萬平方米，其中二線城市占比最高達(dá)到55.5%，三四線城市為41.4%。在區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角區(qū)域占比最高，達(dá)76.0%，中西部和珠三角分別占比18.8%和5.2%。

由于棚改逐步退潮，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的下線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)更為劇烈，庫(kù)存高企，項(xiàng)目去化困難。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年7、8月份，70個(gè)大中城市中，一線城市整體房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落；二三線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大。

比如7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.1%和0.9%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.5%和2.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.2%和3.9%，降幅擴(kuò)大0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，二三四線城市面臨更高商品房庫(kù)存量以及更長(zhǎng)去化周期。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個(gè)月警戒線；而三四線城市已達(dá)到24個(gè)月，同比增長(zhǎng)97%。

30個(gè)被監(jiān)測(cè)的二線城市廣義商品房庫(kù)存達(dá)到17億平方米，66個(gè)三四線城市庫(kù)存達(dá)19億平方米，庫(kù)存積壓明顯。

這也是導(dǎo)致德信中國(guó)今年上半年銷售降幅高于行業(yè)平均水平德重要原因。在債務(wù)緊逼的情況下，德信中國(guó)選擇了直接出售資產(chǎn)回籠資金。

今年以來，德信中國(guó)接連拋售了不少資產(chǎn)。5月份，德信以虧損逾1400萬元的代價(jià)出售杭州海衍科技有限公司54.54%股權(quán)，回籠資金4.54億元，6月份連軸轉(zhuǎn)讓杭州潤(rùn)郎、德清莫干山東麓建設(shè)有限公司、杭州沁都置業(yè)3家公司股權(quán)。

德信中國(guó)不惜虧損拋售資產(chǎn)，對(duì)資金的渴求可見一斑，但能否化解債務(wù)難題，依然充滿挑戰(zhàn)。